数据中心让美国出现了分歧。在热情高涨、资金雄厚的华尔街投资者押注人工智能是未来经济引擎的背景下，普通民众的反感仍在加剧。随着为谷歌 Gemini、Meta 的 Muse、Anthropic 的 Claude 和 OpenAI 的 ChatGPT 提供支持的数据中心遍布美国各地，金融机构正试图向投资者推销 AI 基础设施，把它作为房地产配置的一部分，以实现投资组合多元化。
在很大程度上，承诺让投资者分享支撑 AI 经济的实体基础设施收益的另类投资公司资金，仍主要属于养老基金等机构投资者。不过，这一趋势也在有限程度上进入了散户市场。另类投资巨头 Blackstone 今年早些时候率先推出了 Blackstone Digital Infrastructure Trust，这是一只新成立的房地产投资信托基金，即 REIT，在纽约证券交易所交易。
Blackstone 首席执行官 Nick Pell 今年 5 月在 CNBC 节目 Squawk on the Street 中表示：“我们认为这是一个机会，可以捕捉整个已稳定数据中心市场，并在我们认为它应当存在的公开市场中建立一个家园。”
尽管美国各地许多新的数据中心项目仍受公众和政治舆论变化影响——包括纽约州和得州在内的多地都设有暂停令——Blackstone 这只 REIT 主要聚焦于北弗吉尼亚和达拉斯等已经成熟的市场。那里在 AI 热潮之前就已拥有大量数据中心。
Pell 说：“这是风险最低的参与方式。”他补充称，Blackstone 随后可以从其所称的 3000 亿美元市场中精选数据中心向投资者提供。该公司在 5 月中旬首次上市时以每股 20 美元出售了 8750 万股。但自那以来，该基金已下跌约 16%，周四收盘跌破 17 美元。
Blackstone 拒绝进一步置评。
以 REIT 形式交易的数据中心开发商 Equinix 和 Digital Realty Trust 长期表现不错，不过自 BXDC 上市以来，它们的股价表现已趋于停滞。
今年以来，REIT 板块的表现好于其在利率上升和债券收益率走高时期通常的表现。通常情况下，房地产板块会因借贷成本上升而波动加大，而投资者也会觉得与创收资产相关的股票板块吸引力下降。不过，大部分涨幅出现在年初，随后随着债市压力加剧，许多 REIT 投资自 8 月以来已出现抛售。
Pell 在公司最近一次财报电话会上将这一机会描述为“巨大”，并称其业务的总可寻址市场预计将在未来几年超过 1 万亿美元。
数据中心正日益成为全美建筑支出的重要组成部分。事实上，在许多其他行业建筑支出下滑之际，美国整体建筑支出一直受到 AI 相关建设的支撑。
Blackstone 并不是唯一一家将数据中心作为投资机会推向市场的另类投资机构。Blue Owl 已经为成熟投资者运营一只私募数字基础设施基金，据报道正考虑推出一只公开 REIT，规模最高可达 65 亿美元，并将现有数据中心投资整合进新基金。该公司表示，其在 32 个全球市场拥有 130 多个数据中心，资产规模超过 180 亿美元。相比之下，Blackstone 的 BXDC 目前尚未部署任何资本进行投资。
Blue Owl 拒绝向 CNBC 置评，但其联席首席执行官 Marc Lipschultz 最近在 LinkedIn 发文为该行业辩护，称数据中心是数十年来最强劲的长期投资机会之一，并提到其具有有吸引力、风险较低的收益特征。Lipschultz 说：“这些项目通过降低信用风险交出了稳定的结果。合同结构带有保护条款，即便租户提前退出，我们也能得到补偿。”
Brookfield Asset Management 虽然并非 REIT，但该公司在 7 月将其数据中心服务提供商 Csquare 作为独立交易工具在纽约证券交易所挂牌。自上市以来，其股价已下跌近 16%。
不过，这项投资逻辑正遭遇一股逆风，而且这股逆风在 Blackstone 推出基金时还没有现在这么强烈：政治反弹正在快速扩大。盖洛普的全国民调显示，70% 的美国人反对在自己所在地区建设数据中心；这种反对情绪跨越党派。纽约时报/锡耶纳今年秋季的一项民调发现，无论党派如何，约三分之二的受访者都表示反对。
纽约州在 7 月成为首个通过暂停新建超大规模数据中心审批的州，得州则在 8 月跟进。得州州长 Greg Abbott 一年前还称该州是 AI 的“中心地带”，但在 8 月要求进行电网接入审计后，又下令暂停新的审批。对投资者来说，风险不仅在于数据中心能否建成，还在于地方和州政治是否会拖慢或破坏已经计入基金回报假设的项目。
Oracle 的股价在 9 月下旬下跌 4%，此前该公司就 Project Jupiter 发出了不可抗力通知。Project Jupiter 是新墨西哥州的一个数据中心园区，也是 Blue Owl 开发的更大规模 Stargate AI 建设的一部分。Oracle 表示，如果该项目到 2028 年仍未投运，公司将寻求延后付款，理由是监管障碍和当地反对。不过，Oracle 也表示该项目仍按计划推进。
这些风险在全球范围内同样存在，尤其是对于那些在全球各地持有并为项目提供融资的投资者。Nvidia 和 Blackstone 支持的一家澳大利亚数据中心公司刚刚因投资者兴趣不及预期而撤回了原定 IPO。
与 AI 交易相关的更广泛经济波动也在加剧。周四，许多 AI 概念股下跌，因为有报道称，OpenAI 的营收预测接近比此前预测低 200 亿美元。
盖茨堡学院金融学教授 Sabur Mollah 表示，数据中心之所以具有吸引力，是因为云计算、AI、数字服务和数据存储的需求不断增长，因此可成为长期投资。
Mollah 说：“高质量设施可以通过与大型科技公司签订长期租约，产生相对稳定的租金收入。”他补充称，主要潜在回报包括持续的租金收入、接触数字经济结构性增长，以及超越传统房地产板块的多元化。
不过，Mollah 也表示，该行业资本密集度很高，且严重依赖稳定的电力供应、冷却系统和网络连接。而 AI 带来的炒作和兴奋情绪，可能会让一些投资者失去警惕。
他说：“关键风险包括由围绕 AI 的过度热情推动的估值过高、巨大的开发和维护成本、对少数大型科技租户的依赖，以及电力供应受限。”
他还补充称，其他担忧包括技术过时、再融资风险、施工延误以及持续资本支出的需要。
数据中心风险不止于市场和政治
IMA 保险经纪与风险咨询公司数字风险业务负责人 Patrick Datz 以及数据中心业务联合负责人 Rachel Nixon 表示，数据中心投资还会受到许多其他因素影响。
Datz 说：“从非市场风险的角度看，自然灾害，也就是你无法控制的‘天灾’。”他补充称，这也是过去数据中心通常建在弗吉尼亚州“数据中心走廊”的原因，因为那里地理位置合适，自然灾害发生频率较低。但现在人们推动在各地建设数据中心，这也让它们面临更多风险。
Datz 说：“资产随时都有被下线的风险。”而这正是保险发挥作用的地方。
Nixon 说：“如果正常运行时间下降，没能达到他们承诺的可用性，合同另一方就可能在后续引发其他问题。风险很多。”
不过两人都表示，总体上他们认为数据中心是一项稳健的押注。
Datz 说：“我们非常看好这个领域。”他补充称，向投资者提供的数据中心通常经过审查和承保，保险额度在 30 亿至 50 亿美元之间。
Datz 说：“很多思考都投入到了设计中，这不是一夜之间就能建成的项目，而且参与其中的保险公司也不是冒险者，他们会采取稳妥做法。”
目前散户兴趣有限。即便是 Blackstone 这只可以像普通股票一样买卖的 REIT，约 94% 的持仓仍属于机构投资者，市场数据显示如此。
但将更多私募投资带给散户的趋势预计将加速。美国证券交易委员会主席 Paul Atkins 上周公布提案，拟提高散户投资者接触私募投资的机会，并将长期与机构和高净值人群相关的基金管理要素（例如对冲基金业绩费）引入更广泛的投资产品。
专家提醒，正如 Oracle 的公告所显示的那样，投资者应谨慎行事，因为这和任何新资产类别一样，尤其是与机构买家密切相关的资产类别。
首先，流动性是个大问题。如果你以为自己能把数据中心投资当成某种 ATM，可能会失望。
InvestCloud 旗下财富管理技术平台 Altic（Private Markets）总裁 Andrew Tarver 表示：“这些投资背后的基础设施原本是为少数进行大额承诺的机构投资者设计的，而不是为数百万进行小额投资的散户设计的。”
Tarver 将其形容为一种“邮局”模式：一个为较慢、人工化交易而设计的系统，而不是为持续不断的散户交易设计的系统。在投资任何非公开交易证券之前，例如在主要交易所拥有每日流动性的 REIT 或 REIT 基金，投资者都应了解赎回窗口、流动性限制以及底层资产的运作方式，因为能进入基金并不意味着能立刻拿回现金。即便是成熟投资者也已经看到这些限制会带来问题。2026 年，随着投资者因担心“ SaaSpocalypse ”而争相撤离，私募信贷基金经理与股东之间围绕赎回展开了争斗，而其中许多基金经理也管理着数据中心投资。
总体而言，数据中心基金可能适合作为投资组合中适度、长期的一部分配置，但 Falcon Wealth Advisors 首席执行官 Jake Falcon 表示，投资数据中心及类似工具并不是可以随意冲动决定的事情。
他表示，这只公开 REIT 基金对许多个人投资者来说是合适的投资工具。“由于它们提供流动性，我对它们的反对程度没有对私募基金那么高，”他说。“个人投资者在投资另类基金之前，需要把理解程度提高三倍。……人们应该审视自己的整体投资组合，问问自己，所考虑的投资是否是实现资金目标所必需的，”Falcon 补充说。
如果他们不清楚，他说，就应该进一步研究，或者寻求受托顾问的指导。
