西班牙剛才向歐洲所有的房產所有者表明，圍繞其資產的規則可以通過法令在一夜之間被改寫。比特幣則是那種不會發生這種情況的資產。

我在 Universidad de las Hesp rides 負責比特幣碩士項目。我的研究領域關注人們如何在一數十年而非數週內累積財富。在西班牙，幾代人以來，家庭長期財富的來源一直是土地和不動產，直到現在。

上週，政府幾乎讓這條路變得不可能了。我寫這篇文章並非是要否認房地產，而是因为西班牙剛才威脅到了普通家庭為數不多的長期累積財富的工具之一，而他們將需要另一種工具。

兩項法令，一種訊息

9月29日，西班牙政府批准了两项關於住房的緊急法令。這些法令在幾天內即生效，而國會原定於10月2日星期五舉行聽證會，不過該法令最終未能通過，儘管投票結果非常接近。

西班牙政府並未以普通法律的形式通過這些規則。9月29日，它批准了兩項緊急法令（reales decretos-ley）。憲法只允許在“異常且緊急的需要”情況下使用這一工具。法令立即生效，隨後國會有30天的時間予以確認或廢止。政府將改革拆分成兩項，以便分別投票，而不是讓一項有爭議的措施拖垮全部內容。

第一項法令將租金上漲限制在2027年底。如果某項租金已經高於官方參考價格指數設定的上限，則根本不能上漲。在其他所有情況下，雙方可以同意調整；如果沒有新的協議，漲幅不得超過2%。西班牙9月的通貨膨脹率為4.9%，根據國家統計局數據，這意味著房東的實際收入將依法逐年縮水。

第二項法令進一步規定：在最低租約期限結束時，如果雙方都沒有發出通知，租約將自動連續續簽五年；如果房東是法人，則為七年。如果房東無法律明確規定的理由終止合同，必須向租戶賠償。賠償金額在可能的情況下會根據國家租金參考系統計算，且每居住一年不得少於一個月租金。實際上，業主在很大程度上失去了收回自有房產或以當前價格重新出租的自由。

這些規則也適用於已經簽署的合同，從下一次續約日期開始生效（Provivienda summary）。這也是許多人認為這些法令違憲的原因。批評者認為，這些法令對雙方在不同規則下簽署的私人協議進行了追溯性改寫，而憲法第9.3條禁止限制個人權利的追溯性措施。

國會並未解決這一問題。10月2日，第一項法令以178票對172票被否決，第二項法令以184票對166票被否決。隨後，桑切斯宣佈將在11月29日舉行大選。

週二，部長會議再次批准了這兩項法令，僅進行了技術性修改，並將其提交給國會常設代表團（Diputaci ón Permanente），在該機構中不需要進行投票。這是國會解散後取代全體議會的縮小版機構。桑切斯表示，關於自動續租的第二項法令只有在該機構予以確認後才會生效，而不是在《官方公報》（BOE）公布時就自動生效。一家報紙諮詢的法學家認為，這一做法接近於濫用法律。

投資者可以接受嚴格的規則。但他們無法預料的是，在他們已經投入之後，規則卻會發生變化。最後這一點，是每一位歐洲房產所有者都應該反複閱讀的內容。

市場在數小時內給出回應

業主沒有等到投票結果。西班牙一個電視節目報導稱，大約2,900套出租房源在約四小時內從房產門戶網站上撤下（EDATV）。在馬德里，據報導，24小時內房源數量下降了約20%，從11,815套降至9,398套（LaBandera）。這些都是初步的、未經審計的統計，但方向已經很明確。

這並不新鮮。我們已經進行過很多次這種實驗了，而結果總是一樣。

柏林，2020年：該市將租金凍結五年。當時的研究發現，受監管的公寓供應量約減少了一半，而未受監管的租金則上漲。德國憲法法院於2021年裁定該法律無效。

舊金山，1994年：史丹佛大學的一項研究發現，擴大租金管制有助於現有租戶留下，但房東將受監管的房源減少了約15%，全市租金上漲了約5%。

加泰隆尼亞，2024年：緊張地區的租金上限緩解了價格上漲，但巴塞隆納的出租房源減少了22.2%，而馬德里的房源增加了3.9%（Fedea，經idealista轉引）。

西班牙本身，1946年至1985年：強制性的、幾乎永久的租約延長讓舊租金凍結了數十年。房東停止維護建築，市中心逐漸衰敗，直到1985年的 Boyer 法令終結了這一制度。

新的自動續租法令，從其邏輯上來看，是對西班牙舊模式的迴歸。

真正的问题不是房东

西班牙並不存在房東問題。它存在的是住房短缺的問題。2025年，將有約24萬個新家庭組成，而竣工的住房只有約9.2萬套。西班牙央行估計，2021年至2025年間的住房缺口累計約為75萬套（Cantabria Econ 或 mica）。

同一份報告列出了障礙：可建土地稀缺、城市開發緩慢以及規劃僵化。我的同事 Daniel Fern、ndez、ndez 等經濟學家認為，限制性的土地規則和越來越嚴格的建築標準，即使在今天的價格下，也讓建築業無利可圖（Hesp）。

於是，國家一方面限制可建造的內容，另一方面又限制現有房產的收益。供給從兩端同時收縮。

付出代價的並非現有業主。他們有選擇：可以出售、等待，或者寧願讓房子空著，也不願冒遇到一個永遠不搬走的租客的風險。付出代價的是租客。可供出租的房子更少，剩餘房源的租金會上漲，更多人最終將進入沒有合同、沒有保護的非正式安排，遊走於灰色經濟的邊緣。

買房也不是出路。西班牙人買不起房，原因和租不起房一樣：住房太少，而這些法令並沒有改變這一點。有些房東將被迫出售，但這對價格幾乎不會產生什麼影響。房屋銷售的調整速度遠慢於租賃市場。如果業主的按揭高於房屋能賣出的價格，他們根本無法出售。許多人只會等待，希望政府更迭，同時讓公寓空置。結果將是更多人既租不到也買不起。租客受損，小投資者受損，而住房短缺仍然原封不動。

一種法令無法改寫的資產

房地產最大的風險不是市場，而是你的資產周圍的規則可能隨時被政府改變，而你卻無法將資產搬到別處。建築物永遠固定在一個司法管轄區內。

比特幣在這些方面恰恰相反。

規則固定：供應上限為2,100萬枚，而且這一規則在17年來沒有改變。可以說，所有比特幣基礎設施的建立，正是為了避免這種情況的發生。沒有任何部長可以給它設定收益上限、凍結它，或延長他人對它的權利主張。

真正所有權：如果是由你自己的錢包持有，就沒有租客可以拒付，沒有擅自佔用者可以搬進來，也沒有法院需要批准它的出售。

可攜帶：它不屬於任何一個國家。如果你所處地區的規則變得敵對，你的儲蓄不必留在那裡。

適合小额儲蓄者：買房需要首付款、按揭、公證和多年的承諾。比特幣則可以由任何人按照固定的頻率，一次購買幾歐元。

對於大多數西班牙家庭而言，不動產幾乎就是他們所有的財產。這一週顯示出，這些財產在多大的程度上取決於政治。

長期圖景同時顯示了這種選擇的回報與代價。如果在2017年的高點後不久買入，比特幣頭寸在一年內幾乎損失了四分之三的價值，隨後又數倍跑贏了西班牙的房產。

過往表現並不預示未來回報。比特幣波動性很高，價值可能大幅下跌。住房那條線僅顯示價格變化，不包括租金收入、稅費、維護和購買成本。這不是投資建議。

比特幣長存

家庭永遠需要居住的場所，因此他們仍會購買或租用住房。變化出現在第二套房產上，也就是用於投資的房產。對於小型投資者來說，現在風險已經超過了回報，這也消除了普通西班牙人一生中為數不多的積累財富的方式之一。

如果將比特幣視為過去房地產一樣的东西來對待——一種長期持有的資產，而非彩票——它就能填補這一空白。它的價格波動很大，短期內可能會大幅下跌。任何持有者都應該以多年的週期來考慮，定期買入，而不是試圖選擇最佳時機進行投資，而且絕對不應該投入明年就需要的錢。

不動產給你的是一種可能被改寫的資產規則。比特幣給你的是價格波動，但規則保持不變。在這一週之後，將有更多西班牙人會問：他們更願意讓自己的儲蓄承擔哪一種風險。

無論國會作出何種決定，西班牙的房產所有者已經明白，他們簽署的合同是可以被修改的。這個教訓不會因為投票而消失。西班牙人熟悉的租賃市場已經不再存在。比特幣萬歲。

Setshwao

不動產

西班牙

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