Realtor.com研究发现，仅靠住房代际流转无法消除美国住房缺口

得州奥斯汀，2026年10月5日 /PRNewswire/ -- 住房代际交接已经开始。Realtor.com今日发布的新研究显示，未来十年，婴儿潮一代和“沉默的一代”预计将释放1390万套住房，较过去10年年长家庭释放的住房数量增加34%。但首次购房者不应期待出现“大礼包”：这些住房中几乎全部是家庭型或更大户型，而入门级住房只占很小一部分。

要点

• 这才刚刚开始：整个十年内，释放速度将持续上升。到2029年前后，婴儿潮一代预计将超过“沉默的一代”，成为住房库存的主要来源，而峰值很可能出现在2036年之后。
• 对首次购房者帮助有限：这些年长群体预计仅会释放38万套入门级住房，部分原因是小户型住房业主更可能已经还清按揭，因此选择继续持有。
• 对改善型购房者是实质利好：家庭型住房占总量中的990万套，即71.2%。大户型住房的供应增幅相对最大。
• 供给走软确实存在，但将是渐进式的：这1390万套住房的代际交接是真实存在的，但会在未来十年逐步发生，而不是一次性涌入市场，因此仅靠这一因素，需要时间才可能对当前约400万套住房缺口产生显著影响。与十年前年长家庭释放的住房相比，这一数字增加34%；与十年前婴儿潮一代和“沉默的一代”释放的住房相比，则增加74%。
• 缓解将会到来，但集中度较高：供给走软将主要集中在家庭型和大户型住房。未来十年，入门级住房的可负担性改善幅度会更小。

Realtor.com高级经济学家Jiayi Xu表示：“这次转变的规模与过去十年我们看到的任何情况都不同，而且每年都在加速。对买家和卖家来说，问题不在于是否会有更多住房进入市场，而在于会是哪类住房、位于哪里，以及会有多少买家来承接它们。”

比过去十年更大的交接，而且结构也在变化

2026年是住房市场的一个里程碑年份。2026年，最年长的婴儿潮一代将年满80岁，而即便是“沉默的一代”中最年轻的成员，也已经超过这一年龄。这一点很重要，因为美国年长人群的住房拥有率通常在75岁之前大体稳定，到80岁出头开始下降，并在80岁中后段加速下滑。

目前，婴儿潮一代和“沉默的一代”居住在其自有住房中的数量估计为3670万套。Realtor.com预计，到2036年，这一数字将降至2280万套，减少1390万套，约合每年139万套。这种代际交接通常被称为“银发海啸”，包括因死亡、搬入机构照护、家庭合并或转为租房而腾出的住房。

这一数字比这两代人在过去十年释放的大约800万套住房多出590万套，而且速度还在加快：从2027年的约127万套，升至2036年的152万套。

释放住房的主力也在变化。当前的交接仍主要由“沉默的一代”推动，但这一群体人数每年都在减少。婴儿潮一代则朝相反方向发展，预计到2029年前后将超过“沉默的一代”，成为腾出住房的最大来源。到2036年，这一趋势仍在上升，这意味着真正的峰值很可能出现在本次预测期结束之后。

代际交接会带来帮助，但无法消除住房缺口

虽然1390万套听起来高于美国约400万套住房短缺，但两者并不能直接比较。老龄人口释放的住房有助于缓解因住房建设不足和高利率锁定效应造成的库存约束，但这些住房不会一次性进入市场。而首次购房者短缺最严重的入门级市场，得到的缓解最少。

Xu表示：“这类代际交接是受欢迎的缓解因素，但其规模本身还不足以单独解决住房短缺问题。要让下一代仍有能力拥有住房，并让这些住房继续成为家庭财富来源，仍需要更多供给，尤其是首次购房者买得起的住房，在高成本市场更是如此。”

数字之外

表格显示了2026年至2036年间预计将被释放的住房数量。但这对不同房型的意义差异很大。

入门级住房：婴儿潮一代和“沉默的一代”拥有133万套入门级住房，占该类住房的51.3%，但预计仅会释放38万套。按每年仅释放3.8万套计算，只相当于当前挂牌量的3.2%，新增供给不太可能以明显方式改变可负担性。小户型住房保留率较高，可能是因为其业主更可能已经还清按揭。例如，70岁至79岁的入门级住房业主中，72.8%已无按揭负担；相比之下，家庭型住房业主这一比例为65.1%，大户型住房业主为58.9%。由于出售的财务压力更小，他们持有住房的时间更长。

家庭型住房：这类住房占全部释放住房中的990万套，即71.2%，接近每年100万套。其年度释放量相当于近期挂牌量的24.7%。如果其中一半进入市场，家庭型住房挂牌量将增加12.3%。改善型购房者可能因此受益，拥有更多选择并面对更温和的价格，这反过来也会为新买家释放更多入门级住房。

大户型住房：这类住房约占总量的四分之一，为360万套，但相对影响最大。平均每年释放的36万套，相当于近期大户型住房挂牌量的67.2%；如果只有一半进入市场，则相当于33.6%。

有两股力量正朝同一方向推动。供给在上升，需求在降温：哈佛大学住房研究联合中心预计，未来十年家庭户增长平均每年为85.9万户，明显低于2000年以来年均120万户的水平，这表明需求走弱，可能进一步对房价形成下行压力。

但这种走软不会被均匀感受到，也不会出现在买家最需要的地方。全美住宅建筑商协会发现，住房释放速度最快的是“铁锈地带”和美国中西部，而不是高价沿海市场。因此，新增供给预计将逐步缓解价格压力，主要体现在家庭型和大户型住房以及增长较慢的市场，而不会触发全国性房价下跌。

方法论

这项分析使用了2014年至2024年的美国社区调查（ACS）数据。Realtor.com追踪特定年龄房主在一年后仍为房主的比例，并将这些逐年留存率向前推算，以预测到2036年的自住房数量。60岁和89岁人群的留存率直接使用ACS数据估算。90岁及以上人群的留存率，则通过将美国社会保障局生命表中的生存率与外推的非死亡退出因素结合来估算。相同方法分别应用于入门级、家庭型和大户型住房。“释放”被定义为业主自住家庭因死亡、搬入机构照护、家庭合并或转为租房而腾出的住房净数量。挂牌数据包括在Realtor.com上挂牌的独栋住宅、公寓、联排别墅、排屋和合作公寓；近期挂牌比较采用的是2025年7月至2026年6月这一时间窗口。

关于Realtor.com

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