宾夕法尼亚州阿伦敦——房贷利率正大幅上升，房价继续走高，更广泛经济中的通胀也在冲击消费者，这些因素让住房负担能力成为租客和潜在购房者共同承受的压力。
在宾夕法尼亚州——这个众议院选战可能决定下一届美国国会控制权的摇摆州——无论是租房还是买房，成本都低于全美平均水平，但所需收入占比也和全国其他地区一样在上升。根据 Cotality 的数据，2019 年，租房需要占中位收入的 20%，买房需要占 18%；如今分别升至 22% 和 24%。
利哈伊大学政治学教授 Christopher Borick 说：“对于那些想租公寓的人、想从公寓搬到首套房的人、想从首套房换到更大房子的人来说，这些群体中的每一个都在说，现在都很有挑战，而这在一个非常重要的政治地区里，正成为人们关注的焦点。”
CNBC 与 SurveyMonkey 于 10 月 5 日发布的一项季度金钱调查显示，美国人，尤其是租客，正因住房成本而感到财务吃紧。调查发现，五分之一的租客或有房贷者将税前收入的一半以上用于住房，另有 49% 的人将 25% 至 49% 的收入用于住房。银行和贷款机构的标准指南通常建议，消费者用于住房的支出应占收入的 28% 至 30%。
根据最新的 CNBC 全美经济调查，在 18 至 34 岁的美国选民中，住房成本如今已成为最重要的政治议题，甚至高于食品价格或保护民主。
进入中期选举周期后，Mortgage News Daily 的数据显示，热门的 30 年期固定房贷平均利率已跃升至 7.5% 以上。就在与伊朗战争开始前几天，这一利率还曾低至 5.99%。对于一套中位价约 45 万美元的房子买家来说，这意味着自今年年初以来，每月还款额大约增加了 300 美元。
房价虽然已从新冠疫情前几年大幅上涨的阶段有所降温，但 Cotality 最新数据显示，8 月房价同比仍上涨 1.8%。自疫情开始以来，房价已上涨近 60%。在房贷利率大幅走高的同时，潜在买家正越来越多地被挡在门外。8 月二手房销量较上年同期下降，折合年率低于 400 万套。
圣迭戈大学 Knauss 商学院房地产经济学家、荣休教授 Norm Miller 说：“400 万这个数字已经接近我们能看到的最低水平了。这说明负担能力问题极其严重。”
全国范围内，租房或买房所需的中位收入占比都在上升，其中住房自有率的增幅最大。Cotality 数据显示，2019 年，全国平均租房需要占中位收入的 24%，买房需要占 21%；如今分别为 26% 和 28%。在一些市场，尤其是东西海岸的大都市地区，这些数字要高得多。
Apartment List 的另一份报告发现，全美 52% 的租客属于住房负担过重人群，即他们将超过 30% 的收入用于住房。随着疫情初期租金大幅上涨，这一比例在 2019 年至 2022 年间急剧攀升。美国有超过 2200 万户家庭属于租金负担过重，创下新纪录。
宾夕法尼亚州第 7 国会选区所在的利哈伊谷地区，19% 的居民是年轻人，是该州多个势均力敌选区之一。根据塔夫茨大学 CIRCLE 青年选举重要性指数，该选区在全国众议院选区中排名第 8，年轻选民可能对中期选举产生最强影响。
在该选区，一户家庭若要负担一套典型的两居室出租房、且住房支出不超过收入的 30%，年收入需要达到 67,481 美元。根据全国低收入住房联盟最新的国会选区概况，相应的“住房工资”为每小时 32.44 美元。
Borick 说：“我们看到住房成本和租赁市场准入方面的格局发生了变化，这实际上以相当强烈的方式放大了我们在负担能力方面看到的其他更广泛担忧。所以当你和当地选民、居民交谈，问他们现在最担心什么时，住房总是非常接近榜首。”
33 岁的 Jessica Heller 刚结婚。她和丈夫目前以优惠价格租住在阿伦敦一位朋友的房子里。她说，即使两人都有六位数年薪，他们也不指望近期内能买房。
Heller 说：“除非我能拿出 5 万美元首付——但你上哪儿去弄这笔钱——否则你的房贷每月还是会在 2000、3000、4000 美元左右。阿伦敦一些最破旧的房子仍然卖到 40 万美元。感觉我们根本买不起首套房，也没法把它作为投资。”
大多数租客都想拥有自己的住房，但真正预计能做到的人并不多。CNBC 和 SurveyMonkey 的调查显示，近四分之三的美国人认为，过去五年里买房变得更难了。调查结果还显示，近四分之一的租客根本没有买房计划，首付和收入有限是最主要的障碍。
现任共和党众议员 Ryan Mackenzie 正与民主党人 Bob Brooks 交锋。Mackenzie 强调自己支持写入 2025 年预算案的可负担住房税收抵免。他在 1 月共同发起了《让美国住房更可负担法案》（Make American Housing Affordable Act），该法案将为首套自住房买家设立税收抵免，但至今尚未进行表决。
Mackenzie 在一份声明中写道：“利哈伊谷和波科诺地区的家庭最关心的问题之一就是住房负担能力。经历了多年房价飙升后，首次购房者理应获得 राहत。”
Brooks 也把住房负担能力作为重点议题。
他说：“我们需要建造更多首套房，打击企业房东和租金哄抬行为，并扩大帮助首次购房者迈出第一步的项目。是的，有时也要削减那些让建房更困难、更昂贵的规则和繁文缛节。”
根据美国人口普查局的数据，在该选区，54% 的租客将超过 30% 的收入用于租金。Zillow 数据显示，阿伦敦房价同比上涨近 4%。阿伦敦尤其经历了租金和房价的大幅上涨，因为一些纽约市和费城的前居民搬到这里，寻求更便宜的住房，尽管这听起来有些讽刺。
Miller 说：“如果你看阿伦敦都会区这样的市场，要考虑在当地中位房价下实现买房，几乎需要占到平均租客家庭收入的 60%，这比全国平均水平略高一些。”
26 岁的 Blake Fontaine 仍和母亲住在伊斯顿。他说自己在 ADP 这家当地较大的雇主之一拿着六位数年薪，已经存了一些钱，也想搬出去住，但实在难以接受这些成本。
Fontaine 说：“当我开始看房价时，我完全退缩了。”他还表示自己不会参加即将到来的选举。“就像我要花 50 万美元买和我妈妈当年花 10 万美元买的同样东西。完全说不通。”
在另一个势均力敌的选区——宾夕法尼亚州第 10 国会选区——共和党现任议员 Scott Perry 将对阵民主党人 Janelle Stelson。Perry 是宾夕法尼亚州唯一投票反对两党可负担住房法案《21 世纪 ROAD 住房法案》（21st Century ROAD to Housing Act）的国会议员，该法案已于 7 月签署成法。
Perry 在社交媒体上写道：“50 多年来，联邦政府一直向住房问题砸钱——这导致了当前的住房危机。我们投入的钱越多，住房就越贵。”
他的对手 Stelson 则提出了一项住房负担能力计划，包括扩大小额住房贷款和削减住宅建设监管。
Stelson 在宾夕法尼亚州卡莱尔一处新公寓楼前的竞选活动中说：“我将投票废除 [宾夕法尼亚州] 国会议员 Scott Perry 支持的、对木材和石膏板征收的关税，因为这些关税正在推高我们建造的每一套房子的成本。”
宾夕法尼亚州的市镇数量异常庞大，这加剧了建筑商在全国范围内对当地分区规定的抱怨，也正如利哈伊大学的 Borick 所说，带来了大量市政规则。
他说：“我并不认为在短期内，甚至在不算太短的短期内，你会看到真正影响消费者对这一特定负担能力领域情绪的变化。”
