当 Anikó Woods 和她的丈夫想在匈牙利中部巴拉顿湖附近购买一处度假屋时，他们发现，即便是预算内一处普通的乡村房产也很难找到。

那是 2022 年，Woods 形容当时正处于“疫情时期房地产热潮的顶峰”。匈牙利人涌向中欧最大的淡水湖——巴拉顿湖周边的湖岸和高地，推动房价飙升。

这对夫妇扩大了搜寻范围，最终在巴拉顿高地、距离湖泊以北约 20 公里（12.4 英里）的 Sümeg 附近，买下了一座曾用于存放和压榨葡萄的旧酒屋。

几年过去后，房价依然居高不下。根据房地产中介 Otthon Centrum 的数据，2025 年巴拉顿湖周边度假屋的平均成交单价达到每平方米 744,000 匈牙利福林（约合 2,303 美元），较 2018 年每平方米不足 200,000 福林的价格几乎增长了四倍。

为什么是巴拉顿湖？

围绕巴拉顿湖近 200 公里的湖岸度假，在匈牙利人中已流行了几代人。1949 年至 1989 年共产主义时期，国际旅行受到严格限制，这里曾是终极的工薪阶层度假地，工会为会员及其家属提供大幅补贴、价格低廉的假日住宿。

由于匈牙利是内陆国家，这座湖有时被称为该国的“内海”，全长近 80 公里，最宽处约 14 公里。巴拉顿菲赖德是最受欢迎的度假小镇之一，从布达佩斯开车过去约一个半小时。

南岸以适合家庭的海滩闻名，而北岸部分地区则发展成一些人所称的“匈牙利的汉普顿”。运营网站 How To Hungary 的 Woods 表示，这片风景优美的北岸地区因“昂贵的第二居所、优秀的餐厅、葡萄园、帆船活动以及可辨识的夏季社交场景”而备受追捧。

前往位于湖泊北岸的半岛 Tihany，Sotheby’s 网站 9 月的一则挂牌显示，一套三卧三卫公寓的价格可能高达 245 万欧元（约合 278 万美元）。Otthon Centrum 分析师 Gábor Soóki-Tóth 表示，Tihany 是匈牙利购买度假房产最昂贵的地方之一，价格甚至高于首都布达佩斯。

Sotheby’s 将巴拉顿湖周边的高端别墅描述为“极具吸引力的投资机会”，称这里的“奢华”庄园“通常只需在更成熟、尽管独特性较低的欧洲豪华市场中同类房产的一小部分成本即可买到”。

项目停滞

不过，情况并非一面倒。根据 Otthon Centrum 的数据，巴拉顿湖周边度假屋的平均成交单价目前约为每平方米 712,000 匈牙利福林，较去年下降 4.3%，价格正在从 2025 年的高点回落。

Soóki-Tóth 表示，湖滨和全景地块的稀缺，以及巴拉顿菲赖德和其他湖畔城镇高端开发项目数量增加，正在推高价格；但更高的融资成本和不断增加的新公寓供应，正在抑制这一趋势。

市场环境充满挑战，导致位于湖东端巴拉顿阿卡拉蒂亚（Balatonakarattya）的高端住宅项目 Grand Balaton 仍未开工。该项目距布达佩斯市中心约一小时车程。

该项目占地 25,000 平方米，规划建设 100 套公寓，售价约在 1.35 亿至 4.19 亿匈牙利福林之间，并配套花园、游泳池、康体和健身区域以及共享办公空间。建筑设计低于树冠线，停车位设在地下，因此整个开发项目将基本实现无车化。

Grand Balaton 的部分地块已经被预留，但开发总监 Gabor Kadas 表示，尚不清楚何时能够开工。“我们拥有所有许可。只要市场条件合适，我们就准备启动项目，”他说。和欧洲其他地区一样，匈牙利房地产市场也具有周期性。“如今，我们并不处在周期的阳光面上，”Kadas 说。

当地生活

8 月，匈牙利政府对湖区周边两个私人豪华开发项目采取行动，称将终止其国家经济优先地位，并让当地居民在未来拥有更多发言权。该说法来自国民议会议长 Ágnes Forsthoffer 在 Facebook 上发言的译文。根据 Soóki-Tóth 的说法，这种优先地位允许开发商绕过当地监管规划。“我预计，由于取消这一认定，其中一些项目将被彻底叫停，”他说。

经营房地产中介 BalatonHomes 已 15 年的 Gabriella Weisz 说，巴拉顿菲赖德周边部分地区像一个“小摩纳哥”，拥有四星和五星级酒店、高尔夫俱乐部，以及骑马等活动。但她表示，当地人正被房价挤出。“这里居住的人几乎已经换了一批。他们更像是布达佩斯家庭——丈夫是律师，他们带着孩子搬到这里，而他再回布达佩斯工作，”Weisz 说。

Woods 和丈夫在布达佩斯的一间小公寓和他们在巴拉顿的酒屋之间分配时间。她说，湖区当地人的生活与吸引富裕游客的活动截然不同。一些地区仍然更为传统。“人们种葡萄、砍柴、打理土地，还要担心天气，”她说。